Guía hipotecaria: todo lo que debes saber si vas a contratar tu primera hipoteca

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo hipotecario a través del que una entidad de crédito te facilita dinero para financiar la compra de una vivienda, que luego tendrás que devolver a largo plazo, junto a los intereses, habitualmente en cuotas mensuales. La característica esencial de las hipotecas -y que las diferencia de otros préstamos- es que el banco cuenta con una garantía especial para el cobro del dinero prestado: la propia vivienda adquirida; adicional a la garantía personal de cualquier otro préstamo. Si no puedes pagar tu deuda, el banco se quedará con la casa. y procederá a su subasta para recuperar la suma prestada más los intereses. Ojo: con ello la deuda no siempre queda saldada, por lo que seguirás respondiendo de ella con cualquier otro de tus bienes.

¿Qué tipos de hipotecas hay?

Según el tipo de interés que se aplique al préstamo hipotecario se puede diferenciar entre hipotecas fijas, a tipo variable o mixtas. A la hora de decantarte por una opción u otra, valora tu situación económica actual, tus expectativas de ingresos futuros y el plazo de amortización del préstamo.

Hipoteca fija

Una hipoteca fija es aquella en la que el tipo de interés que se le aplica se mantiene sin cambios durante toda la duración del préstamo, por lo que la cuota mensual que se paga será siempre igual.

Hipoteca variable

Una hipoteca variable es aquella cuyas cuotas se revisan periódicamente (normalmente cada seis meses o al año) atendiendo a la evolución de un indicador de referencia (habitualmente el Euríbor pero también puede ser el IRPH u otro). El tipo de interés en una hipoteca variable está compuesto de un diferencial fijo (que no cambia) más un índice de referencia, y dependiendo de la evolución de este índice, aumentarán o bajarán los intereses generados por la hipoteca, y del mismo modo variará la cuota a pagar cada mes.

Hipoteca mixta

Una hipoteca mixta combina características de la hipoteca a tipo fijo y la variable. En los primeros años de vida del préstamo (entre 5 y 10 años) el tipo de interés que se paga es fijo, y el resto del plazo, hasta el vencimiento, pasa a aplicarse un tipo de interés variable.

Cómo pedir una hipoteca

Pedir una hipoteca puede parecer un trámite farragoso, pero teniendo en cuenta de partida qué opciones existen en el mercado, qué requisitos te pedirán para concedértela, y cuál es la documentación que vas a necesitar para tramitarla el proceso será mucho más fácil.

1. Revisa si cumples los requisitos para solicitar la hipoteca

El primer paso para solicitar una hipoteca es saber si cumples los requisitos para que te la den. Hoy en día los bancos no suelen financiar más del 80% del valor de tasación del inmueble que se quiere hipotecar, por lo tanto, será necesario que tengas ahorros para afrontar al menos el pago del 20% del restante del precio de la vivienda. Ten en cuenta que tendrás que pagar también los costes que supone la compraventa y tu parte correspondiente de la formalización de la hipoteca, (tasación y nota simple registral) que, en su conjunto, rondarán el 10% del valor de la vivienda. Es decir, necesitarás contar, de inicio, con un mínimo del 30% del precio del inmueble que vas a comprar.

El segundo requisito para solicitar una hipoteca es tener ingresos suficientes para poder afrontar con solvencia las cuotas mensuales. La recomendación del Banco de España es no dedicar más del 35% de los ingresos al pago de las mensualidades de los créditos que se tengan, por ejemplo, el pago de la hipoteca.

Otro aspecto que valorará el banco para darte una hipoteca es tu historial crediticio. Estar incluido en una lista de morosos, haber tenido algún impago en el pasado o tener muchos préstamos vigentes a la vez son hándicaps para conseguir un préstamo hipotecario.

Para calcular tu capacidad de pago, la entidad de crédito tendrá en cuenta no solo tus ingresos y tu historial crediticio, sino también tu capacidad de generación de recursos. Para ello valorará, entre otras cuestiones, tu edad, estado civil, número de miembros de la unidad familiar, profesión, tipo de contrato, antigüedad en el trabajo y en tu ciudad de residencia, y tu relación anterior con la entidad.

2. Recopila y compara toda la información

Para elegir la mejor hipoteca que se adapte a tu situación lo mejor es que te informes sobre las diferentes opciones que hay en el mercado, comparando las ofertas de distintas entidades bancarias. Habla con tu banco para que te asesore sobre las hipotecas que mejor encajan en tu perfil, pero no olvides echar un vistazo también a la oferta de la competencia.

3. Prepara la documentación necesaria

Si ya tienes claro qué tipo de hipoteca elegir, esta es la documentación básica que te van a pedir en cualquier banco para firmar una hipoteca y que puedes ir recopilando para agilizar la tramitación:

  • DNI del titular o titulares que van a solicitar la hipoteca
  • Vida laboral actualizada
  • Última declaración de la renta
  • Extractos bancarios de los últimos meses
  • Si tienes préstamos en vigor, documentación y plan de amortización
  • Si posees otros inmuebles, sus escrituras
  • Si vives de alquiler, contrato y últimos recibos
  • Justificantes de otros ingresos y rentas.

Además, dependiendo de tu situación laboral, el banco podrá pedirte:

  • Contrato de trabajo y tres últimas nóminas si eres trabajador por cuenta ajena
  • Pagos trimestrales y resumen anual del IVA y justificante del pago de la cuota de autónomos, si trabajas por cuenta propia

A esta documentación deberás añadir los siguientes documentos específicos de la vivienda sobre la que vas a solicitar la hipoteca:

  • Nota simple del registro de la propiedad en donde aparezca la información del inmueble.
  • Contrato de arras.
  • Escritura del inmueble si ya está firmado el contrato de compraventa.

En la entidad bancaria te indicarán si es necesario aportar alguna documentación extra, por ejemplo, para el caso de que tengas que aportar un aval para poder firmar la hipoteca.

¿Existe límite de edad para pedir una hipoteca?

Legalmente no existe ningún límite de edad para pedir una hipoteca, pero lo cierto es que los bancos, por política de riesgo, sí suelen establecerlo, en los 70 años o, en los mejores casos, los 75 u 80. Para calcular si te van a conceder una hipoteca tienes que tener en cuenta tu edad actual y sumarle el plazo de la hipoteca, y comprobar que no supera esa edad límite marcada por los bancos.

El Banco de España incentiva que el plazo de amortización de una hipoteca no exceda de 30 años, aunque se mantiene la libertad para contratar préstamos más dilatados en el tiempo (hay bancos que ofrecen hasta 40 años). Por otra parte, las hipotecas para segundas viviendas suelen reducir el plazo a 25 años.

Por ejemplo, si tienes 30 años podrían conceder -si cumples el resto de requisitos- una hipoteca de 30 años o incluso más tiempo, pero si tienes 45 lo más probable es que el plazo máximo de amortización que te permitan sea de 25 años. Cuantos más años tengas, menor será el plazo de amortización que admiten los bancos.

¿Cuánto dinero puedo pedir para la hipoteca?

Cómo ya hemos comentado anteriormente, en la actualidad los bancos suelen conceder un máximo del 80% del valor de tasación de la vivienda, aunque hay excepciones para clientes con una situación financiera muy solvente, y en esos casos las entidades pueden financiar hasta un 90 o 100% de su valor. Si se trata de una hipoteca de una segunda vivienda, el máximo suele bajar al 60%.

¿Cuáles son los gastos de contratar una hipoteca?

Contratar un préstamo hipotecario lleva aparejado unos gastos, cuyo reparto entre cliente y banco concreta la nueva Ley Hipotecaria de 2019.

Para el banco

Con el nuevo reparto de los gastos de contratar una hipoteca, la entidad bancaria se encarga de sufragar los siguientes gastos:

  • Los de gestoría, notaría y registro de la hipoteca
  • El pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  • El coste de la copia de la escritura de la hipoteca que el banco solicite.

Para el cliente

Por su parte, el titular de la hipoteca tiene que asumir:

  • El coste de la tasación
  • La nota simple registral
  • El coste de su copia de la escritura de la hipoteca
  • La comisión de apertura de la hipoteca, si la hay.

¿Qué es el TIN y el TAE y cómo intervienen en la hipoteca?

¿TIN o TAE, en qué debo fijarme para elegir una hipoteca? Esta duda habitual se resuelve fácilmente sabiendo qué significan uno y otro término. El TIN es el tipo de interés nominal, es decir, el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero de la hipoteca, mientras que el TAE o tasa anual equivalente es un indicador que indica el coste efectivo de un producto (en este caso una hipoteca), ya que además del tipo de interés, incluye también los gastos y comisiones bancarias.

Por tanto, para poder comparar dos préstamos hipotecarios con condiciones diferentes y ver cuál ofrece mejores condiciones (sea el tipo de interés, el plazo y forma de amortización, o las comisiones y gastos asociados) deberás fijarte en el TAE, que, por cierto, es obligatorio que figure en la documentación y publicidad de los productos financieros.

Otros conceptos básicos sobre hipotecas que debes conocer

Si estás en el punto de solicitar una hipoteca seguro que hay una serie de términos que no has parado de leer o escuchar. Te explicamos en qué consisten algunos de los conceptos más usuales:

Tasación de la vivienda

La tasación es el cálculo del valor del inmueble, realizado por un experto. Es un trámite indispensable para firmar una hipoteca porque le va a permitir al banco conocer el valor real de la vivienda y así calcular cuánto dinero podrá prestar, ya que el importe del préstamo hipotecario suele ser un porcentaje de este valor, normalmente un máximo del 80%.

Euribor

El Euríbor es el índice de referencia más utilizado para calcular el tipo de interés que se aplica en las hipotecas variables. Se trata del tipo de interés interbancario en la zona euro (la media de los valores diarios a los que se prestan dinero entre sí los principales bancos europeos) y se calcula mensualmente. El tipo de interés de una hipoteca se revisa semestral o anualmente, y en ella se especificará qué fecha se toma para obtener el valor del Euríbor que se tendrá en cuenta para revisar las cuotas.

TAE variable
En el caso de hipotecas a tipo de interés variable, no es posible conocer la evolución futura del tipo de interés, por lo que la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene siempre en el valor que tiene en el momento del cálculo. En estos casos, la expresión que se utiliza es “TAE Variable” y la entidad de crédito deberá indicar que esta solo tiene efectos informativos y que variará con las revisiones periódicas del tipo de interés.

Nota simple
La nota simple es el documento en el que se recoge la situación jurídica de un bien inmueble determinado. Se trata de un extracto de los datos del Registro de la Propiedad en el que se identifica el inmueble, su titular (quien es efectivamente su propietario) y las posibles cargas (como si el bien está hipotecado o tiene algún tipo de embargo). De esta forma la entidad bancaria podrá comprobar la situación registral de la vivienda que vaya a servir de garantía al préstamo. Además, la nota simple es un documento necesario para tasar una vivienda cuando solicitas una hipoteca. El tasador pedirá que tenga fecha de validez inferior a tres meses, para garantizar que la información sobre el inmueble está actualizada.

Amortización
La amortización es el pago o conjunto de pagos que se realiza para reembolsar a la entidad de crédito el capital prestado. La hipoteca se amortiza parcialmente mediante el pago de la cuota mensual correspondiente, que está compuesta de dos elementos, la devolución del capital prestado y el pago de los intereses devengados. La hipoteca se amortiza totalmente cuando se cancela, es decir, cuando se termina de devolver todo el préstamo. También se puede amortizar la hipoteca anticipadamente, esto es, devolver todo el dinero prestado antes de la fecha de vencimiento.

¿Hay ayudas para la compra de vivienda si eres joven?

El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 prevé ayudas para facilitar el acceso a una vivienda a los jóvenes, ya sea en régimen de alquiler o mediante compra. En concreto, la ayuda directa para comprar una casa puede llegar a los 10.800 euros, con un límite del 20% del precio de adquisición. Los requisitos para acceder a esta subvención son tener menos de 35 años, que el inmueble esté localizado en municipios de menos de 5.000 habitantes, que su precio sea inferior a 100.000 euros y que se dedique a vivienda habitual y permanente.

Si necesitas más información sobre estas ayudas debes dirigirte a tu comunidad autónoma, que es la administración que las gestiona.

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